לפני שנתחיל בתהליך של קנית המגרש, התכנון והבניה של בית החלומות שלנו, באו ונכיר את המונחים אשר ישמשו אותנו לאורך הדרך מרגע שהחלטנו על רכישת הקרקע ועד לסיום הבניה ואכלוס.
בכדי שנוכל להבין את השפה הבאתי בפניכם מספר מונחים בסיסיים.
מונחים הקשורים לחוק המתאר את מה שמותר לבנות על קרקע באזור מסוים:
- תכנית מתאר ארצית (תמ”א) תכנית הקובעת הנחיות כלל ארציות לתכנון. כגון תמ”א 3 תכנית ארצית לכבישים שמטרתה התווית רשת כבישים במדינה או תמ”א 13 תכנית ארצית לחופים.
- תכנית מתאר מחוזיות: תכנית הקובעת אזורים לישוב עירוני, ישוב כפרי, אזורים לחקלאות, למרעה וכדומה.
- תכנית מתאר (תב”ע – תכנית בינוי עיר) : תכנית הקובעת ייעודי קרקע באזורים שונים בעיר כגון אזור לשכונת מגורים, אזור תעשיה, אזור למרכז עירוני או אזור למוסדות ציבוריים.
- תכנית מפורטת: תכנית הקובעת ייעודי קרקע באופן מפורט לאזורים קטנים כגון שכונה. בתוכנית זו יקבעו הנחיות בניה מדויקות לגבי גודל, גובה וצורה של מבנים ופיתוח שטח באזור. תכנית מפורטת תיקבע אחוזי בניה, קווי בנין, גובה המבנה ומספר קומות מותר, צורת המבנה וחומרי גמר וכדומה.
- ייעוד קרקע: הגדרה של ייעודי המבנים המותרים לבניה באזור מסוים. כגון מגורים, שטח ציבורי פתוח, מלונאות או מסחר. בכל יעוד קרקע התוכנית המפורטת תגדיר רשימת תכליות המסבירות מה מותר ומה אסור בכל אזור ואזור, כמו כן יוגדר אחוזי בניה – כמה מותר לבנות בכל אזור, הנחיות לגבי צורת המבנה, גובהו ומיקומו במגרש.
- אחוזי הבניה: גודל השטח העיקרי המותר לבניה על המגרש. לדוגמא: במגרש של 500 מ”ר בו אחוזי הבניה המותרים הינם 40% שטח עיקרי ועוד 5% שטחי שרות מותר לבנות: 500 מ”ר X 40% = 200 מ”ר + 500 מ”ר X 5% = 25 מ”ר כלומר 200 מ”ר שטחים עיקריים + 25 מ”ר שטחי שרות.
לרוב מחולקים אחוזי הבניה לכל קומה בנפרד, ברוב המקרים אפשר להעביר אחוזי בניה מקומה לקומה אך בתנאי שאחוזי הבניה בקומת הקרקע יהיו כפופים לטכסית הקרקע. - קווי בנין: המרחק הדרוש מגבול המגרש לבניין. לדוגמא תכנית מפורטת מגדירה קווי בנין בשכונת מגורים – קדמי 5.00 מ’, צידי 3.00 מ’ ואחרי 4.00 מ’. פרוש הדבר כי יש להרחיק את המבנה מחזית הרחוב 5.00 מ’ לפחות, מגבול השמאלי והימני יש להתרחק 3.00 מ’ ואילו מגבול האחורי של המגרש יש להתרחק 4.00 מ’. מטרת מרחקים אלו למנוע הפרעה של השכנים זה לזה, למנוע צפיפות והצצה מחלון לחלון במידת האפשר. כתוצאה מקווי הבניין במגרש של חצי דונם השטח אשר עליו ניתן יהיה להעמיד את הבית יהיה בין 30% ל-50% משטח המגרש. יש מקרים מסוימים המוגדרים בתוכנית המפורטת ו/או בתקנות תכנון ובניה, בהם מתאפשרת חריגה מקווי הבניין, כגון פרגולה אשר יכולה לחרוג מקווי בנין ב-40%.
- טכסית הקרקע: השטח הבנוי אותו ניתן לבנות בקומת הקרקע.
מונחים הקשורים לתוכנית בקשה להיתר, המוגשת לוועדה המקומית לצורך קבלת היתר בניה.
- בקשה להיתר: תסריט תכנית הבניה (מוגש כגיליון נייר ארוך המקופל כאקורדיון) הכולל שרטוטי המבנה בקנ”מ 1:100, חישובי שטחים, מפת המגרש, תצהירים חתומים ע”י: המבקש – מזמין הפרויקט, בעל הקרקע, עורך הבקשה – אדריכל המבנה ומהנדס הפרויקט – מתכנן שלד הבניין. הבקשה מופקת במכון העתקות על חשבון מבקשי הבקשה. העתקים ממנה יועברו לרשויות השונות לצורך חתימה (מנהל מקרקעי ישראל, פיקוד העורף, חברת חשמל, בזק וכיו”ב).
- היתר בניה: היתר הבניה ניתן ע”ג הבקשה להיתר אשר ייערך ויוגש ע”י אדריכל המבנה ויכלול את תכניות המבנה. קבלת היתר בניה מהוועדה המקומית מותנית במילוי כל דרישות הוועדה. טרם קבלת ההיתר אין לבצע עבודה מכל סוג שהיא באתר. תוקפו של היתר בניה- שנה בלבד, אך עם תחילת הבניה מוארך תוקפו אוטומטית ל-3 שנים.
- שטח עיקרי: שטח מקורה המשמש למטרה עיקרית כגון מגורים. כולל שטח בתוך חלל הרעפים, בגובה מעל 1.80 מ’ ושטח במרתף בגובה מעל 2.40 מ’. שטח עיקרי מחושב ע”פ המידות החיצוניות של המבנה כולל שטח הקירות החיצוניים ומחיצות פנימיות.
- שטח שירות: שטח למטרות אחסנה, שטח המיועד למערכות טכניות, שטח חדר המדרגות ומעברים לדירות במבנה רב קומתי וכדומה.
- הוועדה המקומית לתכנון ובניה: בכל אזורי השיפוט פועלות ע”פ חוק ועדות מקומיות האחראיות לנושאי התכנון והבניה. הוועדות הנן הכתובת לקבלת היתרים לבניה חדשה.
- הוועדה המחוזית: מעל לוועדה המקומית קיימות ועדות מחוזיות וארציות. ועדות אלו מאשרות תכניות מפורטות מקומיות ואזוריות.
- היטל השבחה: הנו תשלום על השבחת קרקע ו/או נכס אשר מוטל ע”י הרשות המקומית על בעלי הקרקע, במקרה וההיתר הינו למצבים החורגים מתוכנית המפורטת החלה על המקום, כגון הקלה בקווי בנין או בגובה המבנה.
סיבה נוספת להיטל השבחה יהיה הכנת תכנית מפורטת חדשה המשנה את המצב הקודם ומשפרת אותו. ההיטל יחושב ע”י שמאי הרשות לפי עליית ערך הקרקע בעקבות השינוי. את התשלום גובה הרשות במקרה של בניה, או זמן מכירת הקרקע. יש לכם זכות לשכור את שירותיו של שמאי פרטי ולהגיש שומה נגדית. במידה ויתברר כי קיים פער משמעותי בין השומות תופנו להכרעה של שמאי בורר. שימו לב! אל תסכימו על שמאי מרשימת הבוררים של הרשות, היות וקיים תמיד חשש שבשל העובדה שהרשות מפנה אליו בוררויות באופן קבוע (עם שכר נדיב בצדן), הוא עלול לחשוש לפסוק כנגדה. בקשו מהבורר התחייבות בכתב על כך שאינו כלול ברשימת שמאי הרשות. - הפקעה: לרשות המקומית יש סמכות להפקיע עד 40% מכל מגרש שטחים לטובת הציבור. ההפקעות הן לצורכי הרחבת כביש או מדרכה או לצורך שטחים ציבוריים פתוחים ומוסדות ציבור. במידה והוכרזה הפקעה בזמן היותכם בעלי המגרש תוכלו לזכות בפיצוי כספי.
- ממ”ד – מרחב מגורים מוגן: בעת בניית מבנה חדש במקרא של תוספת בניה של מעל 12 מ”ר לבית קיים קיימת חובה לתכנן מרחב מוגן. הממ”ד יהיה בעל שטח נטו מינימאלי של 5 מ”ר נטו וברוחב מינימאלי של 170 ס”מ. באזורי עימות שטח ממ”ד נטו יהיה 9 מ”ר. במבנים רבי קומות יבנה מרחב מוגן קומתי – ממ”ק. במבנים ציבוריים יבנה מרחב מוגן מוסדי – ממ”מ.
- הוכחת בעלות הניתנת ע”י משרדי הטאבו הממשלתיים. תוקפו חצי שנה בלבד ובו מפורטים שמות בעלי הקרקע החוקיים. ללא מסמך זה- או, לחילופין, חוזה מול מנהל מקרקעי ישראל ו/או חתימת מנהל מקרקעי ישראל על גבי הבקשה להיתר – לא תקבל הוועדה לתכנון ובניה את מסמכי התוכנית. במידה וישנם מספר בעלים יש לבקש נסח טאבו מרוכז של כולם. על התוכנית יחתמו כל בעלי הזכות בנכס. במקרה של בית משותף לתוכנית יצורף טופס “חתימות שכנים” עליו יחתמו כל דיירי בית משותף שאין להם התנגדות לבניה.
- התנגדות לבניה: במקרה של שותפים לחלקה או בתוספת בניה בבית משותף ישנה אפשרות שאחד השכנים יתנגד לבניה. במקרה זה הוועדה תזמן את המתנגד לשמיעת התנגדותו. הוועדה תזמן את מגיש הבקשה לשמיעת תגובתו. מומלץ מאוד לזמן את האדריכל עורך הבקשה להשמיע את תגובתו להתנגדות במעמד זה. אם התוכנית הוכנה על פי כל ההנחיות של התוכנית המפורטת שחלה על המקום, ההתנגדות לא תתקבל והבקשה תאושר.
- וועדת ערר: במקרה שאינכם מסכימים עם החלטת הועדה המקומית ניתן לערער על החלטתה של הוועדה לתכנון ובניה בפני וועדת ערר תוך 30 יום מיום קבלת ההחלטה בדואר.
לפני הפניה לוועדת ערר רצוי לבדוק עם אדריכל או עורך דין מנוסה את חוקיות הבקשה להיתר והחלטת הוועדה המקומית. - פיקוח עליון: אדריכל המבנה אחראי בפני הרשויות על בנייתו של המבנה ע”פ תנאי ההיתר. הפיקוח כולל מספר ביקורות: בעת מיקום היסודות, בעת יציקת רצפת ה- 0.00, בעת גמר השלד ובגמר הבניה. הדוחות יועברו לוועדה ויכנסו לתיק הפיקוח. אי ביצוע הביקורות יגרום להוצאת צו מנהלי להפסקת עבודות הבניה.
יש להדגיש כי פיקוח זה, להבדיל מפיקוח צמוד של מפקח בניה (ראו במאמר נפרד), אינו על איכותה של הבניה, אלא רק על התאמתה להיתר שניתן. למרות זאת, אדריכלים רבים נוהגים לבקר בשטח בכל עת בה הם נחוצים. - מפת מדידה: מפה טופוגרפית בקנ”מ 1:250 הנערכת ע”י מודד מוסמך וכוללת את המגרש והאזורים הנושקים לו, תוך ציון גבהי הקרקע ומידות המגרש. במדידה יהיו מסומנים כל האלמנטים הקיימים במגרש ובסביבתו הקרובה כגון עמודי חשמל וטלפון שוחות ביוב ומבנים שכנים. תוקפה של המפה הנו לחצי שנה בלבד. מעבר לתקופה זו יש לבקש מהמודד לחדש את המדידה. המודד יעשה כך רק לאחר בדיקה כי אין שינויים בשטח. חשוב לדעת כי המודד נדרש להגיע לשטח לצורך סימון המגרש, מיקום יסודות המבנה ולצורך מדידת המבנה לאחר בנייתו לקבלת טופס 4 לאכלוס – ולכן וודאו עמו מראש את עלותם של כל הביקורים. בקשו מאדריכל המבנה להמליץ לכם על מודד טוב: מדידה לא מקצועית גורמת לא פעם לעיכובים בתהליך התכנון ואף למיקום לא נכון של המבנה בשטח!
- מפלס 0.00: מפלס פני הריצוף של קומת הכניסה העיקרית לבניין יחסית לקרקע הטבעית באזור. הגובה יקבע ע”י אדריכל המבנה בתיאום עם הרשויות בדרך כלל על בסיס תכנית בינוי קיימת החלה על המקום.
- תכנית: חתך אופקי דרך המבנה בגובה העיניים של אדם ממוצע, 1.60 מ’ ממפלס הרצפה. בתוכנית נראה בצורה הטובה ביותר את תכנון החללים של הבית צורתם וגודלם. תידרשו מהאדריכל למקם בתוך התוכנית ריהוט של כל החללים, כך תוכלו לראות את גודל החלל וצורתו ביחס לריהוט. לצורך בקשה להיתר יכין האדריכל תכניות של כל מפלסי המבנה ותוכנית גג עם כל מידות החוץ, מידות החדרים ומידות הפתחים. בתוכניות עבודה יופיעו מידות מפורטות יותר, כל המפלסים השונים בתוך המבנה וכל מידע נוסף הדרוש לביצוע מושלם של המבנה.
- תכנית פיתוח: תכנית המראה את מיקום המבנה במגרש, את האזורים המרוצפים ואת אזורי הגינון, חניה, קירות תומכים וגדרות, בריכת שחיה עם תכנונה ואת כל אלמנטי הפיתוח שבשטח המגרש. התוכנית תכלול סימון התחברות לביוב, חשמל ובזק. בתוכנית בקשה להיתר יופיעו מידות המרחק של המבנה מגבולות המגרש, גובה מפלס 0.00 של המבנה יחסית למפלס הדרך ופני הקרקע בסביבה, כמו כן מידות המשטחים המרוצפים ואילו בתוכניות לביצוע יופיעו כל המידות והמפלסים הדרושים למיקום המבנה בשטח ולביצוע עבודות הפיתוח.
- חזיתות המבנה: היטלים אנכיים של המבנה מבחוץ, מכל צדדיו. ההיטל יהיה דו ממדי ואין אפשרות לראות את נפח המבנה. בקשו מהאדריכל להדגיש את הקרוב בקו עבה יותר ואת הרחוק בקו דק יותר. אפשר גם להוסיף הצללות לתחושת עומק. החזית תתאר תחושה של חלוקת גושים ופרופורציות של המבנה וצורה אמתית ומוחשית ביותר. בחזיתות יופיעו מפלסים של כל הגבהים במבנה כולל מפלסי כל הפתחים וכו. בחזיתות יש לסמן את גבולות המגרש את הקירות התומכים והגדרות ומפלסיהם.
- חתכים: חתך אנכי דרך המבנה בכל המקומות ה”מעניינים”. חובה לבצע לפחות חתך אחד דרך המדרגות, אם ישנם. בחתך נראה את כל הגבהים של החללים שתוכננו, היחסים בין הגבהים השונים במבנה וגבהי החלונות, ודלתות ופתחים שונים. את החתכים יש להראות על גבי מפלסי הקרקע הטבעית שבמגרש, צריך לסמן את המשטחים המרוצפים והקרקע המתוכננת על מפלסיהם השונים, כך שנוכל לראות את מיקום המבנה יחסית לדרך ולקרקע הטבעית. בחתכים יש לסמן את גבולות המגרש את הקירות התומכים והגדרות ומפלסיהם.
- תכניות עבודה: תכניות, חתכים, חזיתות, פרטים, רשימות פתחים, מעקות וכל עבודות המסגרות הנגרות והאלומיניום במבנה, כתב כמויות, תכניות קונסטרוקציה של המהנדס, תכניות חשמל ואינסטלציה וכל חומר נוסף אשר דרוש לצורך פרוט הביצוע של המבנה.
- פתרון חניה: החוק קובע כי החניה לכל מגרש תהיה בשטח המגרש בלבד. בבית פרטי ששטחו עד 120 מ”ר יתוכנן מקום חניה אחד. במבנה ששטחו מעל 120 מ”ר, קיימת דרישה לתכנון של חניה כפולה. חניה מקורה – נחשבת כשטח שירות ותחשב לצורך אגרות למיניהן. במבנה רב קומות הדרישות דומות, אך במקומות מסוימים, בהם לא ניתן לבצע חניון תת קרקעי, ניתן לשלם “כופר חניה” כתחליף.
- פרגולה: קורות עשויות עץ, מתכת או בטון המשמשות למטרת הצללה בלבד, ללא קירוי כלשהו (רעפים או פולי קרבונט). פרגולה לא נחשבת באחוזי בניה. אך פרגולה עם קירוי תחשב כשטח שרות ויחולו עליה כל האגרות הדרושות.
- טופס 4 : טופס אכלוס – בסיום הבניה לפני חיבור לחשמל קבוע, יש למלא מסמך הידוע כטופס 4. זהו טופס בדיקה כי הבניה בוצעה על פי התוכנית הצמודה להיתר בניה. אליו זה יש לצרף תכנית מדידה של הבניה -“AS MADE” כבדיקה כי המבנה נמצא במקום שתוכנן. עם טופס 4 חתום ע”י הוועדה המקומית יש לגשת לחברת חשמל להתחברות לחשמל קבוע.