איך נתכונן לתהליך הבניה

פרוגראמת תכנון ראשונית.

הפרוגראמה הינה מתווה ( כעמוד או שניים ) המגדיר:
את היכולת הכספית שלנו, את הצרכים הרוחניים והפונקציונאליים אשר יקבעו את בחירת המגרש, מיקומו, גודלו, ולפיו נתכנן את ביתנו.

בתחילה, נאפיין את הצרכים הרוחניים, דהיינו, את הדרישות המהותיות הכלליות כגון:

צורת החיים ואופי בילוי זמן של המשפחה, בתוך ומחוץ לבית ומכאן הגדרת אופי וסגנון החללים של הבית, המבנה הרעיוני שלו, סגנון עיצובי וכ”ו.

עלינו לגבש בדעתנו באופן כללי ביותר , מהו אופי הבית שאנו מעדיפים ומהם הפונקציות הבסיסיות הנדרשות לנו, נתרגם זאת לשטח בנייה ועלות, ולפיכך גם נוכל להעריך בצורה ראשונית את העלויות הנדרשות.

כבר בשלב זה כדאי ורצוי להתייעץ עם אדריכל אשר יעזור ברעיונות נוספים שלא חשבנו עליהם.

לאחר מכן נבחן את סטנדרט הבנייה בהתאם לתקציב הרצוי והמצוי ונקבע את הפרוגראמה הפונקציונאלית

החללים לצרכים רוחניים לבילוי זמן חופשי בתוך חלל הבית ובגינה כגון חדר סאונה או אולי בריכה, חלל למערכת קולנוע ביתית או חלל למשחקי ילדים במשותף וכולי.
החללים לצרכים פונקציונאליים כגון מטבח, פינת אוכל וחדר מגורים, מספר חדרי שינה, מספר יחידות שירותים רצויות, חדר כביסה, חדרי ארונות ועוד.
אזור עבודה מהבית, באם יש בו צורך וכל הצרכים הנוספים של המשפחה.

לאחר מכן נקבע את שטחם של החללים, מיקומם ברצוי לנו והקשרים ביניהם.

בחירת מגרש

בשלב בחירת ורכישת המגרש , לאחר בניית פרוגראמה של הפונקציות הדרושות לנו, יהיה באפשרותנו לבחור מגרש המתאים להערכת התקציב שלנו, לגודל הבית הדרוש לנו ולדרישות הרוחניות והפונקציונאליות המתאימות לנו.

בשלב זה חשוב מאוד להתייעץ באדריכל לבחינת התוכנית המפרטת החלה על המגרש. פירוש הדבר לבחון מה מותר ומה אסור לבנות על מגרש ספציפי והאם הוא יתאים לצרכים שלנו באופן מעשי.

כמו כן חובה להתייעץ עם עורך דין לבדיקת המגרש באופן חוקי: האם רשום על שם המוכר, באם יש עליו חובות וכלהשם או עיקולים וכדומה.

בחינת התקציב

תקציב הבנייה ומקורות המימון, מוצגים כאן להמחשה לפי סטנדרט מקובל לבנייה פרטית בארץ. כמובן שמאזור לאזור ומפרויקט לפרויקט, יש הבדלים הנובעים מנתוני סביבה ודרישות פרוגראמה שונות בהתאם לצרכי הדיירים, אופי התכנון, אגרות חריגות וכ”ו – לכן מומלץ להיעזר באנשי מקצוע בהתאם.

כיצד לחשב את התקציב הדרוש

עלות התכנון: כ 10% מעלות הבניה. עלות התכנון כוללת אדריכלות, תכנית מדידה ויועצים-מהנדסים מומחים כגון מהנדס קונסטרוקציה, אינסטלציה וחשמל, כולל פיקוח עליון הכלול בשרותי המתכננים. בנוסף לכך הוצאות שונות כגון צילומים והעתקות ובדיקות בטונים.

עלות המגרש: עלות המגרש כוללת את כל המיסים וההיטלים למדינה והרשות המקומית, עו”ד, מתווך, שמאי וכ”ו.

עלות הבניה: שלד + גמר – תחושב לפי בסיס של 3800-4500 ₪ למ”ר, תלוי בסטנדרט בנייה. כולל כל האלמנטים הקבועים כגון כלים סניטאריים, מטבח וכו.

עבודות פיתוח המגרש: כ-10% – 5% מעלות הבנייה כולל את כל עבודות הפיתוח להכנת המגרש לבנייה כגון חפירה ומילוי, קירות תומכים וגדרות, כמו כן עבודות גמר כגון משטחים מרוצפים, אדמה גננית, מערכת השקיה וגינון.

עלות אגרות בנייה והיטלים לרשות המקומית – הסכום גמיש בהתאם למיקום הפרויקט. מחיר מקובל במיקום המועדף נעריך כ-170-250 ₪ למ”ר
מעלות הבניה.

עלות מימון וביטוחים: עלות המימון וביטוח ההלוואות ניקח בחשבון כ 1% מעלות הבנייה.

מנהל פרויקט ו/או מפקח צמוד באתר: 7-8% מעלות הבנייה. חשוב לציין כי ישנו סיכוי רב כי סכום זה תחסכו מעלות הבנייה במקרה של קבלן עד למפתח, או משגיאות
שתעשו במקרה של ניהול עצמי לא מקצועי.

ביקורת מבנים: ( בדיקת איכות הבניה ) 1% מעלות הבניה. דרוש רק במקרה של בנייה עם ליקויים.

מוצרים ושירותים מיוחדים: כ 10% מעלות הבנייה. כולל מערכות מיזוג, הסקה, התחברות לחברת חשמל וכדומה.

ולסיום אם עדיין נותר תקציב
ריהוט נייד ואביזרי דקורציה שונים: כ 10% מעלות הבניה.

גם בשלב זה התייעצות עם אדריכל יכולה לעזור. הידע והניסיון של האדריכל בתחום הבניה יעזור לבחון עלויות בנייה בצורה ריאלית יותר.

בחירת אדריכל וניהול תהליך התכנון.

תהליך התכנון מתחיל בדרך כלל עם רכישת המגרש, אך אם קיימת אפשרות זו, להתקשר עם אדריכל לפני הרכישה כדי שיוכל ללמוד ולאפיין את הצרכים שלכם ולייעץ לכם בהתאם.
בשלב זה האדריכל ייעץ לכם באשר לאופי המגרש הרצוי, מיקומו, האם זכויות הבנייה החלות עליו מתאימות לכם, האם אין בעיות מיוחדות הקשורות בו כגון בעיות שכנות, מפגעי רעש או ריח, מיקרו אקלים בעייתי וכ”ו. ואם ישנם בעיות, האם וכיצד ניתן להתגבר עליהם.

תהליך התכנון מצריך ניסיון וידע רב ומשפיע ביותר על אופי הבית, צורתו, תוכנו, ועלויות הביצוע. ומכאן החשיבות הרבה בניהול נכון של תהליך זה, באופן שיוביל לתכנון אופטימאלי, ללא עלויות מיותרות ובלו”ז סביר.
אדריכל המבנה הינו הציר המרכזי עליו סובב תהליך התכנון. חשובה מאוד “הכימיה” הנוצרת ביניכם ותחושת הביטחון אשר תרגישו כלפיו. זו תשפיע רבות על מידת הצלחתו של הפרויקט.
לפני התקשרות עם אדריכל, חשוב לבחון את התאמת תיק העבודות לטעמכם, את מידת התקשורתיות ביניכם ואת מידת הביטחון אשר האדריכל מקנה לכם.

רצוי לדבר עם לקוחות מהעבר ולבדוק את מידת שביעות רצונם מהתהליך שעברו ביחד עם האדריכל ומהתוצאה הסופית.

אחת הדרכים המקובלות ליצירת קשר ראשוני עם אדריכלים הינה באמצעות מנועי החיפוש ברשת האינטרנט.
יתרונה בכך שהיא מאפשרת ללקוח נגישות נוחה ומידית לתיקי עבודות של אדריכלים שונים בפרק זמן קצר.

שלב התכנון הראשוני.

גיבוש הפרוגראמה הסופית ביחד עם האדריכל.

א. הכנת סקיצות הרעיוניות: רצוי שתוכניות ראשוניות יכללו מקסימום מידע אפשרי בכדי לאפשר להבין במדויק את גודל החללים, צורתם והקשרים ביניהם כבר
בשלב זה.
ב. תהליך תכנון: שינויים והתאמות בתוכניות ראשוניות וקביעת תכניות סופיות .
בחירת היועצים: מהנדס קונסטרוקציה, מהנדס חשמל, מהנדס אינסטלציה ויועצים נוספים על פי הצורך.
ג. הכנת תכניות בקשה להיתר בהתאם לתכנון הסופי.

שלב הרישוי

היתר הבנייה ניתן ע”ג הבקשה להיתר אשר ייערך ויוגש ע”י אדריכל המבנה ויכלול את תוכניות המבנה. קבלת היתר בנייה מהוועדה המקומית מותנית במילוי כל דרישות הוועדה. טיפול בהליכי רישוי הכוללים אישורי מוסדות שונים כגון, חברת חשמל, בזק ואישור מיגון, תשלום אגרות והיטלים, עד לקבלת היתרי בנייה.

תכניות עבודה

תכניות סופיות לביצוע המבנה הכוללות: תכניות, חתכים, חזיתות ופרטים. רשימות פתחים, מעקות וכל עבודות המסגרות הנגרות והאלומיניום במבנה. כתב כמויות, תכניות קונסטרוקציה של המהנדס, תכניות חשמל ואינסטלציה וכל חומר נוסף אשר דרוש לצורך פרוט הביצוע של המבנה. תוך כדי הכנת תכניות אלו ע”י האדריכל והיועצים, זה הזמן לבחירה ואפיון חומרים וצבעים. מערכות מיזוג, חשמל וכל מערכת אחרת המתאימה לכם.

קביעת צורת הבנייה.

סטנדרט הבנייה משוער בלבד מושפע מגורמים רבים. חלקם הקשורים באופי המשפחה, מצבה הכלכלי ודרישות אישיות וחלקם בכוחות השוק ועל יש להתעדכן בסטנדרטים אלו בסמוך למועד קבלת ההחלטות. סטנדרט הבנייה נקבע על פי מורכבות השלד וחומרי הגמר.

בעיקרון קיימות מספר צורות התקשרות מקובלות בענף.

שיטת ” קבלן מפתח “: קבלן ראשי המבצע את הבניה מהתחלה עד הסוף ( מסירת המפתח). שיטה זו היא הנוחה והיקרה ביותר. לרוב לא תיתן את התוצאה הטובה ביותר.
שיטת ההפרדה בין הקבלנים: קבלן שלד בנפרד מקבלני גמר . שיטה זו מוזילה את עלויות הבנייה בכ- 15%. שיטה סבירה למי שיכול לנהל, לפקח ולתאם את העבודות במקביל לעבודתו הרגילה.
שיטת מנהל פרויקט: העסקת בעל מקצוע שינהל את בעלי המלאכה וקבלני משנה. שיטה זו מוזילה את עלויות הבניה בכ- 15% נוספים ( כ 30% הוזלה סה”כ ). משפרת רבות את איכות הבנייה
שיטת קבלנות עצמית (בניהול עצמי): העסקת בעלי מלאכה וקבלני משנה. שיטה זו מוזילה את עלויות הבניה בכ- 15% נוספים ( כ 30% הוזלה סה”כ ). שיטה למקצוענים בלבד ולמי שיש זמן פנוי בשפע.
שיטה משולבת: קבלן שלד נפרד וקבלנות עצמית בגמר. השיטה הנפוצה ביותר, שיטה זו מוזילה את העלויות בכ- 25%. שיטה למקצוענים בלבד ולבעלי זמן פנוי בשפע.

השיטה המומלצת היא שיטת הקבלנות העצמית עם מפקח צמוד באתר.

התקשרות עם קבלנים.