כל מה שצריך לדעת על מפקח בניה, מנהל פרויקט וקבלן עד המפתח.
מפקח בניה, מנהל פרויקט וקבלן עד המפתח, נופלים לא פעם על אותה משבצת של אחריות באתר הבניה, אבל במציאות, הדרך שלהם לבצע את העבודה שאתם מצפים מהם, היא שונה מאד.
נתחיל בהגדרה מהירה של כל תפקיד:
מנהל פרויקט
מנהל פרויקט הוא מומחה בצד הניהולי של התכנון והביצוע: קבלת אישורים ועבודה מול הועדות. זה למרות שיש אדריכלים שדואגים לחלק הזה בעצמם, כמו שאני עושה. בנוסף, בשלב הבניה, אחרי קבלת ההיתר, תפקידו של מנהל הפרוייקט הוא להוציא מכרזים, לבדוק את העומדים למכרז ולבחור קבלנים.
זה לא מספיק לבחור קבלנים זולים, צריך לדעת גם לבחור קבלנים טובים – וזה מה שמנהל פרוייקט יודע לעשות.
מפקח בניה
לעומת מנהל הפרויקט, תפקידו העיקרי של מפקח הבניה הוא לפקח על איכות הבניה מההתחלה ועד הסוף.
הכשרתו של מפקח הבניה מסמיכה אותו להבין בכל הפרטים הקטנים ביותר שקשורים לבניה איכותית ותקינה של בית, דברים שגם אדריכל והמהנדס לא יודעים,
וזו הסיבה שלדעתי אין תחליף למפקח בניה.
קבלן עד המפתח:
קבלן עד המפתח הוא בעצם קבלן אחד שלוקח על עצמו את כל העבודה על הבית – מרגע קבלת היתר הבניה, ועד לקבלת טופס 4 ואכלוס מלא של הבית.
הקבלן הזה הוא בעצם גם קבלן השלד, גם המפקח, גם מנהל הפרויקט, גם הרצף, גם הטייח, גם הצבעי, גם המפרזל, גם איש הבריכות, ומעצב הפנים וכו’.
כמובן שהוא לא עושה את כל זה בעצמו, אלא שוכר בעלי מקצוע שיעשו את העבודה. הוא גובה מכם סכום כסף, משלם להם את שכרם, ומרוויח מההפרש.
קבלן עד המפתח שרוצה להרוויח כמה שיותר, ינסה להגדיל עד כמה שניתן את המרווח הזה, בין מה שאתם משלמים לו, למה שהוא צריך לשלם לספקי המשנה שלו. ואז מה שקורה זה, שהעובדים הם פחות מיומנים, החומרים הם פחות טובים, ובעצם – אתם שמים את האמון שלכם באדם אחד, שאם לומר בעדינות – טובתכם והתקינות של המבנה שלכם, היא לא במקום הראשון בסדר העדיפויות שלו.
לעומתו, מפקח בניה ומנהל פרויקט הם עובדים שלכם ורק שלכם.
הם מקבלים סכום קבוע, ללא קשר לעלויות הבניה, ולכן אין להם שום אינטרס פרט למילוי התפקיד שלהם – שהוא לוודא שהמבנה שלכם תקין ובנוי בצורה הטובה ביותר.
עכשיו אתם מתחילים להבין למה חייבים מפקח בניה?
ולא סתם מפקח בניה, אלא מפקח שבא מטעמכם, ולא מטעם הקבלן. שאתם משלמים לו, ושאתם סומכים עליו, וכמובן שיש לו נסיון והמלצות, והכי חשוב – שאתם מסתדרים איתו ובוטחים בו.
כמה זה עולה לנו?
אם משווים עלות של קבלן עד המפתח, עם עלות של מפקח בניה שתפקידו לפקח על הקבלן, בסופו של דבר זה לא יוצא מאד שונה.
קבלן עד המפתח, כמו שכבר אמרתי, מרוויח מפער התיווך בין בעל הבית לבין קבלני המשנה, לכן, ברוב המקרים, הבניה תצא יותר יקרה מהעלות האמיתי שלה – כי אתם משלמים כאן גם תיווך.
לעומת זאת,מפקח בניה מקבל סכום קבוע, ולמרות שהוא בוחר לכם את הקבלן ואת קבלני המשנה, הוא עושה זאת מנקודת מבט מקצועית בלבד, כי הוא אינו תולה את שכרו בפערי התיווך.
ומה עם המהנדס והאדריכל?
לכל מי שחושב שמהנדס ואדריכל לקוחים חלק כלשהו בתהליך הבניה, אני רוצה להוסיף את הפסקה הזו כדי להבהיר אחת ולתמיד:
תפקידו של המהנדס היא לדאוג לחוזק המבנה, ולכן הוא מגיע לשטח רק כדי לבדוק יציקות של ממ”ד, תקרות וכו’ – לוודא שהכל נעשה לפי התוכנית ובחוזק הנכון מבחינת כמות ברזל ואיכות הבטון והיציקה עצמה.
האדריכל – תפקידו הוא רק לוודא שבונים עפ”י היתר הבניה. הוא (או היא) יגיעו לאתר הבניה בערך 4-7 פעמים במהלך הבניה עצמה כדי לראות את ההתקדמות ולבדוק את ההתאמה להיתרים, וזה הכל.
עכשיו תדמיינו שאתם לקראת סוף הבניה, רוב הבית כבר עומד, והאדריכל מגיע ומוצא שצמח פתאום עוד חדר בבית, או שהממ”ד גדל בשני מטרים רבועים ממה שהוא תכנן, מה תעשו? תפרקו את הממ”ד ותיצקו אותו מחדש ותיפרדו מעוד 20,000 ש”ח – מינימום! תהרסו חדר שלם בבית ותבנו קיר חדש ותצבעו ותטייחו ותרצפו מחדש, ועד הדרך תיפרדו מעוד איזה עשר או עשרים אלף ש”ח?
תיקונים אחרי סיום הבניה:
נזילות במרתף, בעיות בידוד טרמי, בעיות חשמל והארקה, ועוד מליון פרטים קטנים, שאם מבצעים אותם כמו שצריך בזמן הבניה, אז אין בעיה. אבל להתמודד איתם אחרי שהבניה כבר הסתיימה, זה קשה מאד ולרוב גם יקר מאד.
לחצו כאן כדי לקרוא דוגמאות נוספות לדברים שרק מפקח בניה יודע – הקריאה אינה לבעלי לב חלש!